アパート個人経営について

ネットのホームページなどで「アパート個人経営」なるものを

よく見かけます。

個人家主を対象としたビジネスがあるようです。

アパートや貸家を所有するということは、

「事業用資産」

の個人所有となります。

これは税法上の概念ですが、

毎年申告が必要となります。

アパートや貸家の管理方法は何通りかあって、

  1. 個人管理
  2. 管理会社委託
  3. サブリース

と言うのがほとんどでしょう。

個人管理というのは、

家主さんが自らアパートの管理をするもので、

入退去や家賃の督促も自分で行うものです。

管理会社に委託する場合は、

管理会社に管理手数料というのを取られ、

アパートの管理をすべて管理会社に委託するものです。

これ、注意しなくてはいけないのは、

補修費等は家主さんが支払うべきもので、

管理会社は管理だけをします。

注意すべきことは、

「滞納家賃」

です。

これ管理会社で取り立てることはできません。

「そこがいちばん重要なんだろうが!」

ですね。

しかし、これは弁護士法にかかることで、

借金の取り立ては、

「法律行為」

になるため、本人もしくは弁護士以外はできません。

(一部サービサーでも可能です)

つまりこれは法的に不可能なのです。

ですから不動産会社は管理をする場合は、

「家賃保証会社」

の契約なしには管理しません。

不動産工房ゆくはしも管理を業務として委託をお受けしています。

サブリースは、

「◯◯年一括借上」

とかいうアレです。

どの方式においても問題はあり、

逆に利点もあります。

ただし、

これは所有者が健康な場合です。

所有者が認知症や意識のない寝たきり状態になった場合、

入退去等は、

明らかに「法律行為」ですので、

本人もしくは代理人しかできません。

これはどの管理方式でも同じことで、

自分が将来、

契約等法律行為ができなくなる場合を想定して、

代理人の専任をしていることは稀です。

基本倒れるなり発症してから、

「どうしよう」

となります。

サブリースはこういう場合契約が解除されます。

こういうことに関わるリスクを知っているからです。

無知、あるいは、

たちの良くない不動産屋が管理をしている場合、

家族の誰かに代筆させ契約をさせます。

これ、

「不法行為」

で、訴追される危険があります。

「では家族の誰かが代理人になればいいんでしょ?」

実際には家族が代理人になれないことのほうが多いようです。

ちなみに不動産工房ゆくはしでは、

本人以外の契約はお断りしています。

これ何故かと言うと、

「資産が1千万円を超える場合、

第三者である司法書士や弁護士が

代理人に家庭裁判所より専任されることが多い」

ためです。

家族の誰かが代理人をやって家主本人が亡くなった後、

相続問題でトラブルになるのをを防ぐためです。

こうなると、

「最低限に修繕と入退去」

以外はできなくなります。

「個人家主◯◯」

というホームページで、

この事実に触れるものはほとんどありません。

準備さえしておけばなんの問題もないのに、です。

本当に重要なのは、この部分なのです。

気になる方は、

不動産工房行橋にお問い合わせください。