休眠抵当権

幽霊地の説明をしたので休眠抵当権の話を。

不動産業をしていると、

休眠抵当権にぶつかることはしょっちゅうあります。

休眠抵当権とは、

「数十年前の忘れられた抵当権」

のことです。

「明治〇〇年〇月〇日設定

債権額 金弐拾円

利息 無利息

抵当権者 〇〇」

というようなものです。

これがあるとその土地は売り買いできません。

昔の登記簿で

「弁済期」

という記述がある場合は、

支払い終わっていると推測できますが、

そうでない場合、

支払い終わっているのかどうかの判断すらできません。

これらすべて、

弁護士及び司法書士にお任せする案件ですが、

あえて解説すると、

  • 抵当権者の行方が分かる場合
  • 抵当権者の行方が分からない場合

で対処の方法が違います。

抵当権者の行方が分かる場合は、

債務が残っている場合は支払い、

残ってない場合は、

そのままハンコをもらって抵当を抜けば完了です。

行方が分からない場合は、

債務が残っているかどうかすらわかりませんので、

行方不明の場合は、裁判所での手続きで行いますが、

供託金が必要となります。

基本的に供託金は返ってきません。

さらに、

特に昭和46年以前の根抵当権は、

「旧根抵当権」

というもので、

民法改正により根抵当の極度額や

債権の範囲の記載方法が現行の民法と違うため

ややこしいのです。

なぜややこしいかというと、

根抵当をつけた会社がそのままあればいいのですが、

倒産や合併などでない場合、

まずその債権を

どこのだれが持っているのか確認しなくてはいけません。

これバブル以後銀行の多くが倒産や合併をしたため

非常にややこしくなっています。

さらに万が一、供託となったとき、

貨幣価値が変わらないので

数千万円の供託とか正気の沙汰ではありません。

こういう場合は裁判になります。

問題は、

何らかの目的があって土地を手放す場合。

例えば土地を売って相続財産の清算に充てるとか、

借金の支払いとか、

あてにしていたものが売れないとなるともう大変、

実際に、

目の前で兄弟が殴り合いを始めたことがあります。

不動産工房ゆくはしではこういうことがないように、

お預かりする時点で抵当などすべて調査しますが、

実際には、

これをやらない不動産業者の方が結構いらっしゃいます。

つい先日も買い付け証明が入り契約待ちの土地、

売主側仲介の方から

「ごめん、明治時代の抵当があった。

契約伸びるけどいいかね」

…勘弁してください。