登記は対抗要件である「登記?未登記?」

不動産登記とは?

未登記の物件を扱う機会がありまして、

少し思うところがあって書きたいと思います。

未登記の建物につきましては、

不動産工房ゆくはしでは基本お取引に関与いたしません。

つまり、

建物が未登記である以上、

不動産工房ゆくはしではお取り扱いできません。

登記というのは、

「権利の主張」

です。

自分のものであるということを申請することによって、

国から権利が保護される性質のものなので、

未登記でも、

権利の保護が必要ないと考えれば、

原則登記はしなくてもいいという考え方になります。

ただし、

不動産登記法という法律では、

登記を行わないと10万円以下の過料となります。

よくネットで、

「未登記のメリットは、

登記費用がかからないので30万円程度節約できるし、

他人の物を自分のものとして登記するのは、

大変だから実際には権利を奪われることはない」

と書かれたものを目にします。

うーん、です。

ちなみに、

ある方法を使えば、

他人の未登記の建物を自分のものにすることは、

驚くほど簡単なんですが、

こういうネットの管理人の方は、

多分その方法を知らないんだと思います。

未登記の建物を取引しない理由

以前別の不動産業者の取引で、

2階建ての中古の家の売買の契約において、

登記簿謄本が、

平屋になっていることに担当者が気が付かず取引をしてしまい、

取引が成立し引き渡し完了後に、

二階の増築部分の未登記部分を

売主が登記してしまったからもう大変、

「土地建物は格安で売ってやったが、

二階は安くは売らん」

詐欺なんですけどね、これ。

法的には、詐欺の証明はかなり難しいです。

というようなことがあったり、

あるいは、

「未登記にしておけば土地が競売にかかっても手が出せん」

という方がたまにいます。

これ関係ないです。

なんの問題もなく競売にかかります。

つまり、

我々不動産業者においては、

未登記であることはリスクばかりでメリットが無いんです。

だから扱いません。

ただし、

官公庁が登記をしていないことは、

普通にあります。

登記する義務がなということの弊害なのですが、

国がこういうことをやるので、

国民がしないというのを

過料10万円というのもいかがなものか?

ということで、

10万円の過料を請求された人は見たことがないんですが…

売買のじゃまになるので登記はしましょう。

また、

登記と住宅ローンの関係

住宅ローンは登記をしていない物件には適用されませんので、

必ず登記をするようにしましょう。

ちなみに今回のお取引は、

売主の土地に買主が未登記の建物を建てたものなので、

土地の売り買いが成立すれば建物は、

もともと買主のものであり、

法的な問題もおきないので、

未登記建物は、

「存在しないもの」

として土地の売買を行いました。

現金でのお取引はこれができます。

もうじき、

相続未登記で何年(何十年)か経つ土地については、

使用権が国に移るというような制度も始まるようですので、

登記は必ずするようにしましょう。

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