賃貸住宅の経営計画書

先日、

大先輩の同業他社の社長と物件を見に行くことがりました。

中古住宅なんですが、

家主様にいろいろと質問したり、

物件について、契約について気になることを指摘していたら

大先輩の社長から影に呼ばれて怒られました。

「お客さんにいらんことを言うんじゃない!」

・・・

不動産工房ゆくはしは「まちのふどうさんやさん」ですが

宅地建物取引業者であって不動産屋じゃありません。

土地建物取引のプロですから

言わなければならないことは言うことがお客様の権利保護だと考えます。

値段が高ければ「高いので売れないと思いますけどいいですか?」

ここでヘラヘラと「ありがとうございます」とは言わない。

預かって放置プレイするなんてお客様のためにならないと考えます。

家賃も同じで、

高いなら入居が確保できません。

これは家主様の生活に直結します。

常識的な値段に下げて入居を確保するほうが空室のままよりいいのです。

敷金の扱いも同じで、

古い家主様は敷金の効力を信じているのですが

判例により敷金を清算金として使いにくくなりました。

「自然損耗に対する請求はできない」

「家賃に対する担保」

この2つが柱で、

退去時精算に於いては敷金による精算は事実上できなくなっています。

ならば、

家賃に対しては保証会社をつければ済みますし、

礼金として取れば返還義務はありません。

一般的に、賃貸住宅のオーナーは個人家主が多く、

賃貸住宅建設は投資の対象として行っていることが多いのですが、

個人家主の問題点として、

償却費をリフォーム予算として積み立てたり

リフォームの計画を作成していなかったりと

賃貸経営において甘い点が多いのです。

「経年」

という考え方からすると、

家は年々古くなり修理費がかさみますが

それに対して家賃は下がっていきます。

これが賃貸住宅経営の破綻するパターンです。

それを保護するための敷金が使えなくりました。

礼金でとったほうがいい、保証会社を通したほうがいい」

は、宅地建物取引業者として当然のアドバイスでありこれは

「いらん事」

とは思いません。

ちなみに、この社長の重要事項説明書も契約書も自分は怖くて使えません。

民事上の争点が多すぎる重要事項説明書も契約書、いわゆる

「甘い文書」

は、結果的に誰の得にもならないんですが

「ずるい文書」

でもあるので裁判で相当荒れます。

わざとどうにでも解釈できるような作りになっているのです。

これ昔の不動産業者に多いパターンでした。

不動産工房ゆくはしでは

賃貸管理の受託時に賃貸住宅の経営管理についてのアドバイスをし、

維持管理についての計画書を作成します。

争点のない契約書が理想と考えます。