瑕疵担保責任と契約不適合責任

おそらく、ですが2020年より新民法が施行されます。

改正されるのは「総則」と「債権法」ですが、

不動産の契約などは相当影響を受けます。

不動産関係で特に「瑕疵担保責任」がなくなり、

「契約不適合責任」になります。

そもそも瑕疵というのは、

「売買の目的物が通常有すべき性質・性能を備えていないこと」

です。

つまり家を買ったとき雨漏りがあれば瑕疵です。

買ったほうが責任追及する場合は、

「契約の解除」

「損害賠償請求」

となります。

これが新民法になると、

「売買契約の内容に適合しないものを引き渡したら責任を取る」

という形になります。

この場合買主の責任追及は、

「履行の追完請求」

（契約通りの家にしてくれという請求の権利）

「代金減額請求」

（安くしろという請求の権利）

「損害賠償請求」

「解除権の行使」

ということになります。

ここで注目すべきなのは、

損害賠償請求と解除権の行使です。

これ一見変わってないようにも思えるのですが、

これまでは、

契約の解除なので裁判で解除する事由が、

正しいかどうかが争点となり、

結果として解除が認められる場合がある、

と考えればよく簡単ではなかったのですが、

改正後は、

「履行の追完請求を行ったところ、

履行されないため解除権を行使する」

ということが認められるため、

契約解除が大幅に増えそうです。

「損害賠償は同じだろ？」

でもありません、

まず、

「売主に全く責任がない場合は、損害賠償責任を追わない」

瑕疵担保は、「無過失責任」と呼ばれる性質のものなので、

売主に責任がない場合でも責任を負わされましたが、

責任がないことを証明できれば責任を負う必要はなくなります。

そのかわり、

雨漏りが発見され、履行の追完請求（修理してください）を

売主がなかなか応じないときに雨が振り、

家財道具もだめになった場合、

その請求も可能になりそうなので、

責任の範囲は広がります。

これ賃貸も同じです。

この民法改正で確実なのは、

買主、入居者の権利が拡大するため、

契約書の作成により慎重さが必要であるということです。

怖いのは、

このことを勉強している不動産業者はあまりいないので、

売主にとって、

あるいは家主にとって、

改正民法を理解した不動産屋以外で契約する場合、

酷い目に遭う可能性があります。

ただし、

これもまた損害賠償の対象となりうるため、

能力のない不動産屋は損害賠償で倒産するため、

自然に淘汰されます。

これ、

口の悪い人に言わせると、

「不動産屋をふるいにかける法律」

といいます。

実際ここまでの流れで、

宅地建物取引主任者→宅地建物取引士

と士業になり、

試験がいきなり難しくなり、

という過程において、

民法改正はそれ以前から検討作業が行われている事情から、

「不動産屋の選別」

は十分考えられることだったんです。

さあ、たいへんだ。