囲繞地(いにょうち)1

囲繞地という言葉を聞いたことがありますか?

これ、袋状になった土地を囲む土地のことをいいます。

現実には、「囲繞地」という言葉は、

法律上現在では存在しません。

平成16年の民法改正で、

「わかりにくい言葉遣い」

と判断され、

「囲繞地」=「その土地を囲んでいる他の土地」

などの表現に改められましたが、

囲繞地という言い方が便利なのでそのまま使われております。

ただ不動産屋でも、

「囲繞地」=「袋地」

と勘違いしている人も多く、

やはりわかりにくい言葉なのだと思います。

こういう土地の場合、

家を建築する事はできません。

家が建たないので不動産の取引の対象になることは、

あまりありません。

ただし、

街の中の袋値の場合、

とんでもない金脈であることもあるので、

絶対に駄目とはいえません。

街中の袋地は、

表の道路と接続できる土地を

どれか一つでも買うことができれば、

元の土地の値段はタダ同然でも

表の土地とつなぐことで一気に数十倍の、

時には数百倍の値段になります。

こういうことを仕事にしているのが、

「地上げ屋」

と呼ばれる人たちです。

一般的な袋地の場合、

建築基準法第43条の接道義務を果たさないので、

家を建てることはできません。

完全な袋地の場合、

43条但し書きという例外処理でも家は建ちません。

ただ、

以前から家が建っていた場所が袋地になったしまった場合は、

「既存不適格」=

「建築基準法改正前に建った家で今の法律には適合しないけどそのまま使って良い建物」

となりますので、

使用するのには問題ありませんが、

建て替えることはできません。

「でも、道路がないんじゃあ出入りできないでしょ?」

そのためにあるのが、

「囲繞地通行権」=民法210条

  1. 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
  2. 池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。

という風に、

民法に保証される権利として、

人の土地を通行することができます。

これについて、

自分が以前住んでいた広島市の安佐北区というところに、

面白い家があって、

家が立ち並んでいるとこに至る道路が以前はあったのですが、

がけ崩れで道路がなくなってしまいました。

仕方がないので住民は、

空き地を通って家に帰るようになりました。

ある日その空き地の持ち主が空き地に家を建てました。

住民は困って裁判を起こします。

裁判では当然に民法210条によって、

その家の敷地内の通行を認めます。

よってそこの住民は、

家に帰るときは人の家の門に車で入り、

裏門からそのまま車で走り抜けて家に帰るようになりました。

お茶の間でテレビを見たり、

食事をしているのを横目で見ながら通り抜ける、

結構すごい光景です。

袋地は簡単には処理できないので、

まず不動産業者に相談しましょう。

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