登記法の盲点3

登記法の不備は所有者不明の土地、住宅、農地を生んでいると書きました。

実はもっとすごい「所有者不明シリーズ」があるんです。

それは、

「所有者不明のマンション」

問題です。

マンションというのは、

所有者全員が土地と建物を共有し、

共益費と修繕積立金を支払って居住する

共同住宅の一種をさします。

個人の所有権の権利の及ぶ範囲は、

簡単に言うと「室内」に限定されます。

ものの価格の基本は、

「評価上の価格」

「実際に売り買いされる価格」

があると思ってください。

実際はもっとあるのですが、ここではこれだけでお話します。

マンションの構造は基本鉄筋コンクリート(RC)もしくは、

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)または、

鉄骨造です。

耐用年数は、およそ50年程度と思ってください。

築50年のマンションの価値は、

殆どの場合マイナスです。

「マイナスなんて価値はないだろ?」

あるんです。

建替や大規模修繕が必要なので、

負担金が必要になります。

この年数のマンションの場合駐車場は原則ついておらず、

料金を支払って借りる形態が多いので、

駐車場代がかかります。

また、

共益費や修繕積立金未払いも多く、

未払い解消のために、

数百万円必要になるということも多く見受けられます。

下手をすると、

火事や自殺。事件、

もしくは半社会勢力の事務所などになっている場合も多く、

スラム化しているマンションも多いのです。

つまり、

「マイナス資産」

となっている場合が多いんです。

古いマンションで、

問題があっても買い手がつく、

あるいは、値上がりするのは東京23区の駅近物件だけです。

これも農地と並んで「相続したくない不動産」なのです。

ですから、

相続税がかからない場合などは、

相続未了で登記されず誰のものかわかりません。

50年間で2世代行きますので、

所有者はびっくりする人数になっていたりします。

民法上不動産を売るには、

「所有者全員の同意」が必要なのですが、

所有者の特定ができないので売ることもできません。

またまた蟻地獄のような事態になってしまいました。

これマンションの管理組合も困り果てていて、

流石に政府も放置できないので、

来年あたり法整備されるようですが、

何度も言うように、

これらの原因の全ては、

「不動産登記法の不備」

に過ぎません。

問題の根底に間違った法律があり、

諸般の問題からその法律を帰ることをせずに、

解釈を変え、あるいは取ってつけたような法律でカバーする。

そんなことを繰り返しても問題の解決にはなりえません。

登記は権利ではなく義務にすべきなのです。

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