3月の引越や転勤、新入生、新社会人でお部屋探しを始めた人へ。

賃貸契約は大きく分けて2種類ある。

①普通借家契約

②定期借家契約

 

土地と家は考え方がちょっと違うので、今回は「家」だけの話。

２つの契約の違いは？

殆どの賃貸契約は、「普通借家契約」でどちらかと言うと特殊なのが「定期借家契約」

 

その違いは何か？

 

大きな違いは、一つ。

それは、「期間」が決まっていること。

 

期間とは、「契約期間」のことなんだけど、普通のお部屋探しの時、「契約期間」という項目がある。

一番多いのは、この契約期間は「2年間」で「更新手数料あり」or「更新手数料なし」と書いてある。

この「更新」が出来るのが「普通借家契約」（一般借家契約とも言う）

例えば「平成30年12月15日～平成32年12月14日」までの2年間の契約で家を借りる契約をする。

その時、重要事項の説明の欄に「更新」について書いてある。

昨日書いた「保証会社の話」にも更新について少し書いたけど、更新というのは新規の契約ではなく、今の契約を継続するかどうかを選ぶことが出来るもの。

これはかなり古い（平成のものだし・・・）重要事項説明書だけど、しっかり「一般借家契約では更新することができます」と書いてある。

だから今は、令和4年だけど、この契約は有効で更新されている。

ちなみに更新手数料はかからない契約。

そして、但し書きで「貸主の更新拒絶に正当事由があるときは更新できません」と書いてある。

この「更新拒絶の正当事由」というのは、

「断るならそれなりに納得出来る理由が必要だよ」ということ。

更新出来る、出来ないの違い

「定期借家契約」には、「更新」がないの。

さっきの例をあげると

契約期間が 「平成30年12月15日～平成32年12月14日」までの2年間の契約で家を借りる契約をする。

この場合、平成32年12月14日 で契約は終了～。

 

次に平成32年12月15日から同じところを借りるためには、もう一度契約をしなければならない。

これが「定期借家契約」

更新に関する事項には、

「定期借家契約は更新のない借家契約のため、期間満了により終了します。（貸主・借主双方の合意により再契約することはできます）」

賃貸の契約で「定期借家契約」を使うのは、期間が決まっている場合が多い。

 

よくあるのが、海外転勤が3年間と決まっている。

だから、その間だけ家を貸す契約をしたい。

普通の「一般借家契約」だと契約が終わり、貸主が自分で住むと言っても手順を踏まないと結構揉めたりする。

だから、「契約」そのものがその期間で終わる「定期借家契約」はこんな場合にとっても便利。

 

テナントの定期借家契約

その他の例としては、「テナント」の契約を「定期借家契約」にすることも多い。

テナントも普通のアパートや家と同じで、普通借家契約にするとどんどん更新することが可能になる。

 

この場合、何が困るのか？

普通借家契約では、借主に貸主の都合で退去をしてもらうのが難しくなる。

と先ほど書いたが、これは「家」でも「テナント」でも同じなの。

例えば、そのテナントにしていたビルを壊して更地にして売りたい。

こんな場合は、どうなるのか？

 

さっき言ったように「貸主がどうしてもそこに住む必要がある」というような場合は、「正当な事由」にあたり、貸主からの中途解約が出来る。

 

だが、「テントビルを壊して更地にする」だけでは、「正当な事由」にあたらない。

 

老朽化していて危険である。などの理由が必要で「更地にして売りたい」という理由は「正当な事由」にあたらない。

 

つまり、貸主は、それ相応のお金、いわゆる「立退料」を払わないと借主に退去してもらえないのだ。

そんな契約が「普通借家契約」

 

賃貸借契約は、借主の権利が非常に強いと言われている。

だから「正当な事由」がないと貸主は途中解約が出来ないのだ。

そして、「正当な事由」があったとしても決まった手順を踏まないといけない。

契約期間満了の1年前～6カ月前に行うのが原則とされている。

 

これは、新しいところを探してねという「猶予期間」。

 

 

意外な契約の成立

契約って「貸してね」「いいよ」で成り立つ。

これを「諾成契約（だくせいけいやく）」という言うんだけど、「売ってね」「いいよ」で成り立つ。

 

 

契約書がないと契約にならない。

という訳じゃあ、全然ない。

口約束でも契約は成り立つ。

 

ただ、それを本当に「言った」かどうかは、口約束だと後からトラブルの元になる。

だから、「契約書」を交わすのだ。

 

 

今回は、「家」についての話。

土地だとどうなるのかはまた別の機会に。

 

「退去」についての相談はよくある。

今日のブログは、そんな相談をベースにして書いたもの。