民法改正覚書 その1

2020年4月1日に改正民法が施行されます。

宅地建物取引業法は、

民法がベースとなっている法律ですので、

民法が改正される事による影響は計り知れません。

まず売買ですが、

これまでの場合、

「隠れた瑕疵があったときの責任」

として、

「売買の目的物である特定物に、

瑕疵があった場合の救済を認めるための特別な責任と捉える」

と考え、

瑕疵の補償と考えればよく、

瑕疵の存在を証明し、

その瑕疵が善意か悪意かの違いにより賠償が発生し、

その結果、

「実際の損害を補填するか、補修すれば良い」

という考え方でした。

改正後は、

「契約の内容に適合しないものであるときの責任」

となります。

これ現行の宅地建物取引業法で使われている

「既存住宅状況調査」

の調査報告書は全く使えなくなります。

なぜならこの報告書は、

「瑕疵」

を問題としていますが、

新民法は瑕疵の有無など問題にしていないからです。

新民法は、契約不適合の場合の

「買主の権利」

を明記しております。

  1. 追完請求権(改正民法562条1項)
  2. 代金減額請求権(改正民法563条1項、2項)
  3. 契約の解除(改正民法564条、541条、542条)
  4. 債務不履行による損害賠償(改正民法564条、415条)

これ、

倫理的な面を無視して品質をすべて否定してしまえば、

なんの問題もなく契約できますが、

おそらくそうは行かないと思います。

現段階では、

「恐る恐る」

契約書を作るしか方法はないでしょう。

保証人の問題も大変になります。

これはローンなどでもそうなんですが、

保証人になる人が極端に減ると思います。

  1. 個人根保証は、金額の枠(極度額)を定めないときは無効
  2. 事業のための債務についての個人(根)保証は、その締結の前1か月以内に作成された公正証書で保証人となろうとする者が保証債務を履行する意思を表示していなければ無効
  3. 事業のための債務についての個人(根)保証は、主たる債務者である団体の取締役等、支配社員等、事業に現に従事する主たる債務者の配偶者に限る

と、

保証人になる要件をかなり厳しくしたようですが、

問題は次の

「事業用の賃貸等の連帯保証」

にあり、

  1. 賃借人の財産状況
  2. 賃借人の収支の状況
  3. 賃借人が賃貸借契約の他に負担している債務の有無並びにその額
  4. 賃借人が賃貸借契約の他に負担している債務がある場合、その支払状況
  5. 賃借人が家主に保証金などの担保を提供するときはその事実および担保提供の内容

を賃借人から連帯保証人への情報提供が義務付けられました。

これは一般の賃貸契約ではなく事業用に限るのですが、

これをしないと無効になります。

実際のところ、

ほとんど他人に隠したいものばかりなのが気になりますよね?

次に、

「連帯保証人からの問い合わせに対する家主の回答義務が新設」

ということで、

「家主は連帯保証人から

賃借人による家賃の支払状況について

問い合わせを受けたときは、

遅滞なく回答すること(改正民法458 条の2)」

となっており、

この部分もかなり大変で、

結果的には、

「家賃保証会社」

の利用が増えると思います。

「何だ簡単じゃん」

そうでしょうか?

家賃保証会社の調査は、

これからかなり厳しくなりますし、

過去の金融事故のデーターや犯罪歴なども調査しますので、

家賃保証会社の保証を受けられないことも増えると思います。

今日はこの辺にします。

まだ他に

「敷金」

など大変な項目がたくさんありますのでまたいつか。

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